Les investisseurs l'ont compris. Investir dans les actifs immobiliers est plus sûr, surtout en cette période de post-crise financière qui a révélé l'attrait refuge de la pierre. Il y a une effervescence au niveau du marché de l'immobilier professionnel où les transactions de gré-à-gré font rage. C'est ce que nous confirme une étude du Cabinet A. Lazrak Immobilier qui propose un décryptage du marché de bureaux à Casablanca, ses tendances et ses perspectives. D'une périodicité semestrielle, ce document s'avère être un outil de travail pour les investisseurs qui veulent mieux cerner le marché pour y investir ou encore renforcer leur présence dans ce segment.
«Dans un Maroc en pleine structuration, l'immobilier d'entreprise se positionne comme un moyen nécessaire à l'accompagnement de la croissance, à la rationalisation de nos entreprises et à l'implantation d'opérateurs étrangers», souligne l'étude.
Selon le cabinet, Casablanca totalise un parc estimé à 1.250.000 m² de bureaux exclusifs (hors administrations publiques et appartements reconvertis) regroupés en 5 quartiers d'affaires : le quartier du port, le centre-ville, l'entrée de ville, Casanearshore et le quartier Ain Sebaâ.
Équation offre/demande
D'après les experts, le marché connaît actuellement une sur-offre relative, résultant d'une inadéquation entre l'offre et la demande. En effet, les produits sont généralement inadaptés aux besoins des entreprises ayant des exigences orientées vers des critères dépendant, d'une part, du prix, de la localisation du bien, de son environnement immédiat, du package de prestations offertes et, d'autre part, de la flexibilité des plateaux et de la disponibilité d'un parking privatif. Pour rappel, ce dernier critère revêt une importance particulière, sa disponibilité prévaut des fois sur la localisation du bien.
Concernant l'offre immédiatement disponible, elle est constituée de la production neuve de bureaux et du parc vacant de seconde main. Sur le registre du marché du neuf, l'offre identifiée est alimentée par plus de 15.000 m² sur le quartier Sidi Maârouf et plus de 40.000 m² sur le quartier Centre-ville.
Quant au marché secondaire, l'étude relève que l'offre reste non négligeable, plusieurs immeubles vétustes peinent à trouver preneur une fois vacants. Ces derniers se concentrent principalement dans le quartier du port. La demande pour sa part continue sur un trend haussier, boostée par la création d'emplois émanant des métiers de services en général et des activités offshore en particulier.
Pour ce 1er semestre de 2011, les profils de la demande observés sont de 3 types : les nouvelles implantations ou créations d'entreprises à Casablanca, les entreprises à la recherche d'espaces plus appropriés en phase avec le développement de leurs activités et, enfin, les entreprises qui, pour des soucis de compétitivité, recherchent de nouveaux locaux neufs de standing, à un loyer/prix permettant de réduire leurs coûts immobiliers.
Engouement
pour la location
L'étude relève actuellement un engouement grandissant des entreprises pour la location au détriment de l'achat, les petites surfaces continuent à alimenter le marché de la vente et se concentrent en centre-ville et dans le quartier du port. Cependant, la location reste le principal mode de transaction exigé pour les grandes surfaces de bureaux développées par des institutionnels.
«La conjoncture économique post-crise et le ralentissement observé entre 2009 et 2010 ont provoqué chez les utilisateurs des reports de décisions de déménagement. Pour ce premier semestre 2011, nous assistons à une reprise progressive des décisions de déménagements mitigée par un rallongement des phases de négociations», précisent les analystes.
Les délais de décision observés auprès des entreprises pour les bureaux de 100 à 250 m² sont généralement inférieurs à 3 mois, les bureaux de 250 à 1.000 m² nécessitent 3 à 6 mois, les surfaces allant de 1.000 à 1.500 m² sont généralement négociées en 9 mois et, enfin, les bureaux de 1.500 m² et plus, peuvent nécessiter 1 an avant la signature du bail.
S'alignant sur le comportement des utilisateurs, les délais d'écoulement des immeubles se sont allongés et varient fortement. Ils se basent sur plusieurs paramètres, notamment la localisation de l'immeuble, positionnement standing/prix et qualité du vendeur ayant un bon réseau et capable de convaincre un grand nombre de décideurs à opter pour le produit. Qualitativement, les promoteurs qui préféraient la formule «Core & Shell » offrant aux entreprises la possibilité de personnaliser leur espace de travail optent de plus en plus pour des plateaux livrés aménagés de type « Plug & Play ». Ces derniers permettent aux utilisateurs d'économiser l'investissement initial requis pour les aménagements intérieurs. Pour ce faire, la surface des plateaux reste comprise en moyenne entre 200 et 500 m².
Taux de vacance
entre 5 à 10 %
L'étude estime le taux de vacance moyen des immeubles pour ce 1er semestre 2011 entre 5 à 10 %. Toutefois, les immeubles dits «prime», où la gestion des départs de locataires est proactive, connaissent une vacance quasi nulle. Ce sont surtout les immeubles de plus de 10 ans qui manquent de rafraîchissement, les immeubles mixtes et les appartements reconvertis en bureaux restent vacants. Notons aussi que les avantages fiscaux dont bénéficie le projet Casanearshore attirent de plus en plus d'utilisateurs qui, de par leur déménagement, participent à la création d'une vacance non négligeable en ville. Sur le marché de l'investissement, les institutionnels continuent à adopter la stratégie «Core », qui consiste à cibler des actifs sécurisés à rendement locatif stable. Ces derniers sont généralement neufs, bien localisés et capables d'attirer des signatures de qualité moyennant des baux fermes de longue durée.
Bilan 2010 à la mi-2011
Selon le Cabinet A. Lazrak Immobilier, la situation post-crise financière, a poussé un grand nombre d'institutionnels à entamer des réflexions stratégiques sur le mode de diversification de leurs portefeuilles financiers par l'intégration d'actifs immobiliers.
«Sous l'effet de la financiarisation de l'immobilier, une production massive de bureaux s'est déclenchée entraînant une régulation progressive du marché et, par conséquent, des niveaux de rendement», lit-on dans le rapport.
Le rendement s'élève actuellement à 10% et le loyer moyen à 130 DH/m² HT HC). L'immobilier professionnel devient, à travers l'investissement locatif, un levier important offrant des perspectives de rendement à faibles risques, comparés aux actions.
Actuellement, le taux de rendement exigé par les investisseurs varie entre 8.5% et 10%, selon l'emplacement, les prestations des immeubles et la qualité des locataires.
«A l'instar des cycles immobiliers observés dans les principales capitales européennes, nous assisterons sans doute, dans les prochaines années, à une baisse naturelle des rendements locatifs, synonyme d'un marché de bureaux casablancais ayant atteint son rythme de croisière», prédisent les experts. In fine, le marché de bureaux à Casablanca, qui connaît une ébullition, se positionne comme un moyen nécessaire à l'accompagnement de la croissance, à la rationalisation des entreprises et à l'implantation d'opérateurs étrangers.
L'étude révèle que le quartier du port où se concentre l'offre future projetée sera une nouvelle adresse phare pour le segment des bureaux, en plus du projet Casa Finance City qui prévoit le développement d'une surface totale de 1.400.000 m² plancher dont une partie significative devrait être attribuée aux bureaux (650.000 m² selon les premières projections). Ces projets de part leur ampleur seront amenés à redimensionner le marché de bureaux et refaçonner le paysage actuel de la ville.
Parallèlement, la stabilité politique ainsi que les réformes structurelles engagées devraient améliorer le climat des affaires, soutenir les investissements directs étrangers, encourager les entreprises à poursuivre leur rythme de développement et, par conséquent, garantir une croissance pérenne de la demande, précise la même source. Les prises de décisions, pour leur part, devraient s'inscrire sur une durée plus longue avec des négociations souvent tendues et une forte pression pour l'octroi de plusieurs avantages économiques: franchises de loyer, prise en charges des frais de gestion… Les valeurs locatives de bureaux répondant aux exigences resteront globalement stables dans le futur proche, celles des produits inadaptés pourraient cependant subir une correction baissière, escomptent les analystes. De son coté, le stock de bureaux vacants de seconde main est susceptible de réorienter les stratégies d'investissements adoptées par les institutionnels, ce stock sera amené, probablement, à déclencher un marché d'investissement de type «Core+», avec une stratégie qui consisterait à acquérir des immeubles vétustes en manque de rafraîchissement et de les restructurer dans la perspective d'étendre leur cycle de vie locatif.
«Dans un Maroc en pleine structuration, l'immobilier d'entreprise se positionne comme un moyen nécessaire à l'accompagnement de la croissance, à la rationalisation de nos entreprises et à l'implantation d'opérateurs étrangers», souligne l'étude.
Selon le cabinet, Casablanca totalise un parc estimé à 1.250.000 m² de bureaux exclusifs (hors administrations publiques et appartements reconvertis) regroupés en 5 quartiers d'affaires : le quartier du port, le centre-ville, l'entrée de ville, Casanearshore et le quartier Ain Sebaâ.
Équation offre/demande
D'après les experts, le marché connaît actuellement une sur-offre relative, résultant d'une inadéquation entre l'offre et la demande. En effet, les produits sont généralement inadaptés aux besoins des entreprises ayant des exigences orientées vers des critères dépendant, d'une part, du prix, de la localisation du bien, de son environnement immédiat, du package de prestations offertes et, d'autre part, de la flexibilité des plateaux et de la disponibilité d'un parking privatif. Pour rappel, ce dernier critère revêt une importance particulière, sa disponibilité prévaut des fois sur la localisation du bien.
Concernant l'offre immédiatement disponible, elle est constituée de la production neuve de bureaux et du parc vacant de seconde main. Sur le registre du marché du neuf, l'offre identifiée est alimentée par plus de 15.000 m² sur le quartier Sidi Maârouf et plus de 40.000 m² sur le quartier Centre-ville.
Quant au marché secondaire, l'étude relève que l'offre reste non négligeable, plusieurs immeubles vétustes peinent à trouver preneur une fois vacants. Ces derniers se concentrent principalement dans le quartier du port. La demande pour sa part continue sur un trend haussier, boostée par la création d'emplois émanant des métiers de services en général et des activités offshore en particulier.
Pour ce 1er semestre de 2011, les profils de la demande observés sont de 3 types : les nouvelles implantations ou créations d'entreprises à Casablanca, les entreprises à la recherche d'espaces plus appropriés en phase avec le développement de leurs activités et, enfin, les entreprises qui, pour des soucis de compétitivité, recherchent de nouveaux locaux neufs de standing, à un loyer/prix permettant de réduire leurs coûts immobiliers.
Engouement
pour la location
L'étude relève actuellement un engouement grandissant des entreprises pour la location au détriment de l'achat, les petites surfaces continuent à alimenter le marché de la vente et se concentrent en centre-ville et dans le quartier du port. Cependant, la location reste le principal mode de transaction exigé pour les grandes surfaces de bureaux développées par des institutionnels.
«La conjoncture économique post-crise et le ralentissement observé entre 2009 et 2010 ont provoqué chez les utilisateurs des reports de décisions de déménagement. Pour ce premier semestre 2011, nous assistons à une reprise progressive des décisions de déménagements mitigée par un rallongement des phases de négociations», précisent les analystes.
Les délais de décision observés auprès des entreprises pour les bureaux de 100 à 250 m² sont généralement inférieurs à 3 mois, les bureaux de 250 à 1.000 m² nécessitent 3 à 6 mois, les surfaces allant de 1.000 à 1.500 m² sont généralement négociées en 9 mois et, enfin, les bureaux de 1.500 m² et plus, peuvent nécessiter 1 an avant la signature du bail.
S'alignant sur le comportement des utilisateurs, les délais d'écoulement des immeubles se sont allongés et varient fortement. Ils se basent sur plusieurs paramètres, notamment la localisation de l'immeuble, positionnement standing/prix et qualité du vendeur ayant un bon réseau et capable de convaincre un grand nombre de décideurs à opter pour le produit. Qualitativement, les promoteurs qui préféraient la formule «Core & Shell » offrant aux entreprises la possibilité de personnaliser leur espace de travail optent de plus en plus pour des plateaux livrés aménagés de type « Plug & Play ». Ces derniers permettent aux utilisateurs d'économiser l'investissement initial requis pour les aménagements intérieurs. Pour ce faire, la surface des plateaux reste comprise en moyenne entre 200 et 500 m².
Taux de vacance
entre 5 à 10 %
L'étude estime le taux de vacance moyen des immeubles pour ce 1er semestre 2011 entre 5 à 10 %. Toutefois, les immeubles dits «prime», où la gestion des départs de locataires est proactive, connaissent une vacance quasi nulle. Ce sont surtout les immeubles de plus de 10 ans qui manquent de rafraîchissement, les immeubles mixtes et les appartements reconvertis en bureaux restent vacants. Notons aussi que les avantages fiscaux dont bénéficie le projet Casanearshore attirent de plus en plus d'utilisateurs qui, de par leur déménagement, participent à la création d'une vacance non négligeable en ville. Sur le marché de l'investissement, les institutionnels continuent à adopter la stratégie «Core », qui consiste à cibler des actifs sécurisés à rendement locatif stable. Ces derniers sont généralement neufs, bien localisés et capables d'attirer des signatures de qualité moyennant des baux fermes de longue durée.
Bilan 2010 à la mi-2011
Selon le Cabinet A. Lazrak Immobilier, la situation post-crise financière, a poussé un grand nombre d'institutionnels à entamer des réflexions stratégiques sur le mode de diversification de leurs portefeuilles financiers par l'intégration d'actifs immobiliers.
«Sous l'effet de la financiarisation de l'immobilier, une production massive de bureaux s'est déclenchée entraînant une régulation progressive du marché et, par conséquent, des niveaux de rendement», lit-on dans le rapport.
Le rendement s'élève actuellement à 10% et le loyer moyen à 130 DH/m² HT HC). L'immobilier professionnel devient, à travers l'investissement locatif, un levier important offrant des perspectives de rendement à faibles risques, comparés aux actions.
Actuellement, le taux de rendement exigé par les investisseurs varie entre 8.5% et 10%, selon l'emplacement, les prestations des immeubles et la qualité des locataires.
«A l'instar des cycles immobiliers observés dans les principales capitales européennes, nous assisterons sans doute, dans les prochaines années, à une baisse naturelle des rendements locatifs, synonyme d'un marché de bureaux casablancais ayant atteint son rythme de croisière», prédisent les experts. In fine, le marché de bureaux à Casablanca, qui connaît une ébullition, se positionne comme un moyen nécessaire à l'accompagnement de la croissance, à la rationalisation des entreprises et à l'implantation d'opérateurs étrangers.
Projections pour les 5 ans à venir
L'offre future projetée identifiée pour les 5 années à venir est estimée à plus de 300.000 m² hors Casa Finance City « CFC », note l'étude du cabinet A. Lazrak Immobilier. Cette offre future qui compte, d'une part, des bureaux de conception moderne au sein de projets «mixed-use» et, d'autre part, une offre promoteur répondant de plus en plus aux standards internationaux, devrait attirer des utilisateurs dans une démarche de «Fly to Quality» avec une répercussion significative sur la vacance du parc actuel.L'étude révèle que le quartier du port où se concentre l'offre future projetée sera une nouvelle adresse phare pour le segment des bureaux, en plus du projet Casa Finance City qui prévoit le développement d'une surface totale de 1.400.000 m² plancher dont une partie significative devrait être attribuée aux bureaux (650.000 m² selon les premières projections). Ces projets de part leur ampleur seront amenés à redimensionner le marché de bureaux et refaçonner le paysage actuel de la ville.
Parallèlement, la stabilité politique ainsi que les réformes structurelles engagées devraient améliorer le climat des affaires, soutenir les investissements directs étrangers, encourager les entreprises à poursuivre leur rythme de développement et, par conséquent, garantir une croissance pérenne de la demande, précise la même source. Les prises de décisions, pour leur part, devraient s'inscrire sur une durée plus longue avec des négociations souvent tendues et une forte pression pour l'octroi de plusieurs avantages économiques: franchises de loyer, prise en charges des frais de gestion… Les valeurs locatives de bureaux répondant aux exigences resteront globalement stables dans le futur proche, celles des produits inadaptés pourraient cependant subir une correction baissière, escomptent les analystes. De son coté, le stock de bureaux vacants de seconde main est susceptible de réorienter les stratégies d'investissements adoptées par les institutionnels, ce stock sera amené, probablement, à déclencher un marché d'investissement de type «Core+», avec une stratégie qui consisterait à acquérir des immeubles vétustes en manque de rafraîchissement et de les restructurer dans la perspective d'étendre leur cycle de vie locatif.
